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Neue BGH-Entscheidung vom 17.06.2015 zu VIII ZR 19/14

Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz Die Schnittstelle des Mietrechts zum Insolvenzrecht wirft für den Bestandshalter und für den von diesem beauftragten Verwalter häufig besondere Probleme...

Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz
Die Schnittstelle des Mietrechts zum Insolvenzrecht wirft für den Bestandshalter und für den von diesem beauftragten Verwalter häufig besondere Probleme auf. Dies sowohl juristisch und mit Blick darauf, dass sich die komplizierte Insolvenzordnung zumeist nur durch Kenntnisse der nicht minder diffizilen Rechtsprechung verstehen lässt; als auch wirtschaftlich, weil es bereits mit dem Begriff der Insolvenz einhergeht, dass Mietausfälle finanzielle Schäden nach sich ziehen. Nicht selten wünscht sich ein Vermieter eines in das Verbraucherinsolvenzverfahren gegangenen Mieters dann ein Ende mit Schrecken, statt ein Schrecken ohne Ende. Dies insbesondere, wenn aus der Zeit vor dem Insolvenzeröffnungsantrag erhebliche Rückstände bestehen, die als einfache Insolvenzforderungen faktisch ausfallen. Der „insolvente“ Mieter soll also bitte raus aus dem Objekt.
In diesem Kontext stolpert ein Bestandshalter zumeist über zwei Paragraphen (§§ 109, 112 InsO), die sein Verwalter kennen sollte und zu denen der VIII. Senat des BGH am 17.06.2015 zu VIII ZR 19/14 ein am 27.07.2015 veröffentlichtes Urteil erlassen hat, das für die Praxis bedeutsam ist.

Vereinfachter Sachverhalt
Ein Wohnraummieter unterzahlte die von ihm geschuldete Miete in der Höhe von monatlich 530,90 € (332,90 € Nettokaltmiete + 198,00 € Nebenkostenvorschuss) zwischen März 2009 und Oktober 2012 erheblich, so dass ein kündigungsrelevanter (weil zur fristlosen Kündigung berechtigender) Rückstand entstand. Diese Einbehalte begründete er mit Minderungsrechten und daneben bestehenden Zurückbehaltungsrechten aufgrund baumängelbedingten Schimmelpilzbefalls.
Auf Antrag des Mieters vom 20.05.2010 wurde am 17.06.2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Am 01.07.2010 erfolgte die sog. Freigabeerklärung (auch als Enthaftungserklärung bezeichnet) des Insolvenzverwalters (im Verbraucherinsolvenzverfahren auch als Treuhänder bezeichnet) gem. § 109 I 2 InsO. Diese bewirkte zum 30.09.2010, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen war; mit jenem Zeitpunkt fiel das Mietverhältnis damit in die Verfügungsbefugnis des Mieters zurück. Damit war der Vermieter ab dem 01.10.2010 wieder berechtigt, gegenüber dem Mieter zu kündigen (vgl. zu den Wirkungen der Freigabeerklärung: BGH Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13), wenn ihm Kündigungsgründe beiseite stehen.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis hier nun in der Folge gegenüber dem Mieter mehrfach fristlos wegen des eingetretenen erheblichen Zahlungsverzuges. So kündigte er u.a. am 23.10.2012 gestützt auf die seit März 2009 und bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände in der Höhe von 14.806,36 €. Am 28.06.2013 kündigte der Vermieter erneut; dieses Mal gestützt auf die seit Juni 2010 aufgelaufenen Rückstände in der Höhe von 16.201,01 €. Der Vermieter erhob zugleich Klage auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes.

Zentrale Norm
Nach dem Wortlaut der sog. Kündigungssperre des § 112 Ziff. 1 InsO kann ein Vermieter einen Mietvertrag nicht aufgrund von Rückständen kündigen, die in der Zeit vor dem Insolvenzantrag entstanden und aufgelaufen sind. Diese gesetzliche Regelung des § 112 Ziff. 1 InsO dient u.a. dem Schutz der Insolvenzmasse. Sie kann in der Praxis dazu führen, dass ein Mieter mit hohen Mietrückständen einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellt und ab jenem Zeitpunkt die dann folgenden Mieten wieder vollständig erbringt. In einem solchen Fall kann ein Vermieter nach dem Wortlaut der Norm nicht wegen jener Rückstände vor dem Insolvenzeröffnungsantrag kündigen und ist gehalten, ein Mietverhältnis zu einem Mieter fortsetzen, der ihm einen erheblichen Schaden zugefügt hat.

Problem
Fraglich und seit Jahren heftig umstritten war nun, ob ein Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges entgegen des Wortlautes des § 112 Nr. 1 InsO mit Erfolg auch auf vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufene Rückstände stützen kann, nachdem durch das Wirksamwerden der Freigabeerklärung des Treuhänders das Mietverhältnis wieder in die alleinige Verwaltungs-, und Verfügungsbefugnis des Mieters übergegangen ist.

Entscheidung
Dies bejahte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs. Er entschied nun, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfalle und eine außerordentliche Kündigung auch auf solche Mietrückstände gestützt werden könne, die vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Der Mieter sei hinreichend vor dem Verlust des Mietobjektes geschützt, da er die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gem. § 569 III Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden könne. Auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite (wie insbesondere durch öffentliche Stellen) trotz des Insolvenzverfahrens möglich.

Merke für die Praxis
Im Verbraucherinsolvenzverfahren kann ein Treuhänder eine Freigabe des Mietverhältnisses aus der Masse erklären. Diese Freigabe hat u.a. zur Folge, dass der Mieter mit Ablauf von drei Monaten wieder verfügungsbefugt wird. Ab jenem Zeitpunkt muss die Kündigung wieder gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Treuhänder erklärt werden. Dabei kann sich ein Vermieter nach Wirksamwerden der Freigabeerklärung bei der Berechnung der kündigungsrelevanten Rückstände auch auf Rückstände stützen, die vor dem Insolvenzantrag aufgelaufen sind.

Und übrigens
Im Rahmen derselben und besonders lesenswerten Entscheidung hatte der BGH zugleich über die weitere Rechtsfrage zu befinden, wie sich bei Mängeln das Druckmittel des Zurückbehaltungsrechtes neben dem Minderungsrecht bemisst. Hierzu waren gleichsam über Jahrzehnte unterschiedliche Rechtsansichten in der Literatur und Rechtsprechung vertreten worden. So nahm z.B. die hiesige Berufungsinstanz des LG Kassel mit einer breiten Meinung den Rechtsstandpunkt ein, dass sich das Zurückbehaltungsrecht des Mieters jedenfalls auf das vierfache Minderungsrecht belaufe. Bei einer im konkreten Fall angemessenen Minderung in der Höhe von 20 % wegen der erstinstanzlich bewiesenen baubedingten Mängel in der Form von Schimmelbefall schulde der Mieter daher bis zu der Mängelbeseitigung keinerlei Miete, so dass die Kündigung unberechtigt und die Klage unbegründet sei.
Nun befand der VIII. Senat des BGH, dass die Bemessung des Zurückbehaltungsrechtes nach dessen Sinn als Druckmittel grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung unterliege. Bei dieser Beurteilung verbiete sich eine schematische Betrachtung; sie obliege im Streitfall dem Tatrichter, der aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden habe.

Berlin, 28.07.2015
Frank Weißenborn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wanderer und Partner PartGmbB;www.wir-wanderer.de

 

§ 109 I InsO (verkürzt und ausschnittweise)
Schuldner als Mieter oder Pächter
(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

§ 112 InsO
Kündigungssperre
Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:

  1. wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist;
  2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

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