Eine Klage auf Feststellung der Nicht-Abnahme ist zulässig

OLG Köln, Urt. v. 28.10.2020, Az. 17 U 44/16

Der Fall

Die Klägerin hatte eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben. Die Abnahmeregelungen für das Gemeinschaftseigentum stellten im Kaufvertrag darauf ab, dass in der ersten Eigentümerversammlung ein Sachverständiger festgelegt wird. Der Sachverständige wurde jedoch schon in einer vorangehenden, nicht formellen Versammlung bestimmt. Er stellte die Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums fest. Die Klägerin verweigerte die Abnahme unter Hinweis auf die fehlerhafte Vorgehensweise mit dem Sachverständigen und auf vorliegende Mängel, obwohl sie von der Verkäuferin mehrfach schriftlich zur Abnahme des Gemeinschaftseigentumsaufgefordert wurde. Schließlich reichte die Käuferin Klage auf Feststellung ein, dass für sie das Gemeinschaftseigentum nicht als abgenommen gilt.

Die Folgen

Der BGH, der zwischenzeitlich angerufen worden war, bestätigte, dass nicht nur der Bauträger mit einer Klage positiv feststellenlassen kann, dass die Abnahmewirkungen eingetreten sind. Auch der Erwerber kann negativ feststellen lassen, dass die Abnahmewirkungen noch nicht eingetreten sind (Az. VII ZR 154/18). Denn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist für den Erwerber mit erheblichen Folgenverbunden – etwa dem Beginn der Frist für Mängelansprüche und Gefahrenübergang–, sodass er ein erhebliches Interessedaran hat zu wissen, ob die Wirkungen eingetreten sind oder nicht. Auch wenn die Formalien hinsichtlich der Abnahme gemäß Kaufvertrag nicht eingehaltenworden waren, hätte die Klägerin aber die Abnahme erklären müssen. Denn es lagen nur unwesentliche Restleistungen und geringfügige Mängel vor, und die Verkäuferin hatte sie mehrfach zur Abnahme aufgefordert. Einen Grund zur Abnahmeverweigerung hatte sie nicht.

Was ist zu tun?

In fast allen Entscheidungen wird deutlich, dass die Abnahme als Dreh- und Angelpunkt des werkvertraglichen Teils auch eines Bauträgervertrags gilt. An die Abnahme sind wesentliche Rechtsfolgen geknüpft, und auch das BGB stellt im Werkvertragsrecht entscheidend auf die Abnahme ab. Bauträger sind daher gutberaten, hinsichtlich der Abnahmeregelung keine Experimente zu wagen. Mit der Entscheidung des OLG Köln wird dies noch einmal betont, denn gestützt durch den BGH kann die Frage der Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch von dem Erwerber durch eine Feststellungsklagegeklärt werden. Er ist also nicht darauf beschränkt, diese Frage innerhalb eines Prozesses klären zu lassen, in dem über einen darüberhinausgehenden Anspruch entschieden werden soll, z.B. einer Klage auf Erfüllung oder Mangelbeseitigung. (redigiert von Anja Hall)

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