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Der VIII. Zivilsenat des BGH weicht von seiner bisherigen Rechtsprechung ab!

BGH VIII ZR 266/14 zuvor LG Berlin + AG Charlottenburg Sehr geehrte Damen und Herren, in einer am 21.12.2015 veröffentlichten (und aus Berlin kommenden) Entscheidung weicht der BGH erneut partiell von seiner bisherigen Rechtsprechung ab und stellt zum Teil...

BGH VIII ZR 266/14

zuvor LG Berlin + AG Charlottenburg

 

Sehr geehrte Damen und Herren,

in einer am 21.12.2015 veröffentlichten (und aus Berlin kommenden) Entscheidung weicht der BGH erneut partiell von seiner bisherigen Rechtsprechung ab und stellt zum Teil Grundsätze auf, zu denen er in der hiesigen Entscheidung überhaupt nicht hätte Stellung beziehen müssen. Die Folgen für den Berufshausverwalter sind beachtlich:

Der Sachverhalt (aus der Presseerklärung des BGH selbst)

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Die Leitsätze des BGH

Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN).

Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.

 

Wissenswert für die Praxis

Der Senat hält daran fest, dass eine Wohnflächenangabe in einem Mietvertrag im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung darstellt.

Ein zur Minderung führender mietrechtlicher Mangel liegt auch weiter erst dann vor, wenn die tatsächliche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag liegenden Wohnfläche liegt (insoweit hinsichtlich der Bestimmung eines Mangels also ein Festhalten an der bisherigen Rechtsprechung und an der Erheblichkeitsschwelle von 10 %!).

Im Rahmen eines Mieterhöhungszustimmungsverlangens ist die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße indes unbeachtlich. Maßgeblich für den in diesem Fall vorzunehmenden Abgleich der begehrte Mieterhöhuung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. Im Rahmen von derartigen Mieterhöhungen nach § 558 BGB wird also an der 10%-Schwelle nicht mehr festgehalten.

Maßgeblich für die Ausgangs-, und Vergleichsmiete ist der zum Stichtag tatsächlich vereinbarte Betrag. Jener ist unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze (von in Berlin 15 % in drei Jahren) zu erhöhen.

Wir wünschen Ihren Mitarbeitern und Ihnen ein glückliches Weihnachtsfest und einen guten Rutsch in das Neue Jahr 2016, in dem wir erneut an Ihrer Seite stehen werden.

Mit freundlichem Gruß vom Lützowplatz aus Berlin

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