§ 5 WiStG vor dem Comeback? – Vorsicht vor voreiligen Schlüssen

AG Tiergarten, Urteil vom 23.01.2026
336 OWi 455/25

DER FALL
Das Urteil des Strafgerichts AG Tiergarten am 23.01.2026 zur Mietpreisüberhöhung sorgt derzeit für große mediale Aufmerksamkeit. Mietervereine und Politik sprechen bereits von einem „Dammbruch“ und einer Wiederbelebung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Das Amtsgericht hat erstmals seit vielen Jahren ein Bußgeld nach § 5 WiStG Eine Berliner Immobilienfirma wurde zu 1.300 € verurteilt, weil sie eine 30 m²-Einzimmerwohnung in Kreuzberg von März 2023 bis April 2025 für 400 € Nettokaltmiete vermietete.

Nach den Mietspiegeln 2021 und 2023 lag die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei etwa 196 € bzw. 206 €, zulässig wären mit 20 %-Toleranz maximal rund 235 € bzw. 247 € gewesen. Das Gericht bewertete die Wohnung damit als deutlich überhöht.

Auszug aus dem WiStG:
§ 5 Mietpreisüberhöhung

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.
Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.

(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

JURISTISCHE BEWERTUNG
Aus juristischer Sicht ist diese Euphorie jedoch mit Vorsicht zu genießen; zumal das Strafrecht und das Zivilrecht ineinandergreifen.

Zwar zeigt die Entscheidung, dass Bezirksämter bereit sind, Bußgeldverfahren wegen Mietpreisüberhöhung konsequenter zu verfolgen. Der Einzelfall besitzt jedoch keine Präjudizwirkung für zukünftige Verfahren, denn das zentrale Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG – die Ausnutzung der Wohnungsmarktlage durch den Vermieter im Einzelfall – wurde im hiesigen Verfahren vom Gericht nicht geprüft.

Gerade dieses Merkmal ist nach ständiger Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH (wegweisend: BGH, Versäumnisurteil v. 28.01.2004, VIII ZR 190/03) zwingend erforderlich. Der Bundesgerichtshof verlangt einen konkreten Kausalzusammenhang zwischen Wohnungsnot und Vertragsschluss – einschließlich detaillierter Darlegung und Beweisführung durch den Mieter zu seiner individuellen Wohnungssuche und fehlenden Ausweichmöglichkeiten.

Eine objektive Mangellage allein genügt ausdrücklich nicht. Der Vermieter muss demnach die konkrete Lage des Mieters bewusst ausgenutzt haben. Es bedarf nach Auffassung des BGH der positiven Kenntnis des Vermieters von der Zwangslage, die den Mieter dazu veranlasst, die teure Wohnung zu mieten. All dies hat der Mieter umfassend darzulegen und zu beweisen.

Demzufolge fehlt ein solcher Kausalzusammenhang auch, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa weil er aus persönlichen Gründen – beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage – nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will. (LG Berlin, Urteil v. 28.09.2004, 64 S 230/04)

PRAKTISCHE KONSEQUENZEN
Diese restriktive Auslegung hat § 5 WiStG in der Praxis bislang weitgehend leerlaufen lassen. Daran ändert auch das aktuelle Urteil nichts. Dass nun politisch über die Abschaffung des Tatbestandsmerkmals „Ausnutzen“ diskutiert wird, unterstreicht eher das Problem: Nach geltender Rechtslage bleibt die Anwendung des § 5 WiStG rechtlich anspruchsvoll und beweisrechtlich schwierig.

FAZIT
Selbst wenn die subjektive Komponente gestrichen wird, eine konsequente Anwendung des § 5 WiStG allein löst die Wohnungsnot nicht – im Gegenteil: Hohe rechtliche Risiken bei gedeckelten Mieten führen zu Investitionszurückhaltung, weniger Neubau und eingeschränktem Wohnungsangebot. Mieterschutz ist wichtig, kann aber nur im Zusammenspiel mit Angebotsausbau und verlässlichen Rahmenbedingungen dauerhaft wirken.

Wir beraten regelmäßig zur Mietpreisbremse und Miethöhe – mit Blick auf Rechtsprechung, nicht auf politische Stimmungslagen.