Planning, construction, acceptance, and warranty - classic construction law and architectural law

Few areas of law contain so much potential for disputes as private construction law and architectural law. The causes of the disputes are usually complex. Basically, building issues here have to be associated  with  extremely complex aspects of construction law.

The tasks of the planner, construction supervisor, construction firms  and  subcontractors overlap and intertwine. High technical standards must be met, and the responsibilities of the parties involved are interwoven through a variety of duties to inform and warn.

Disruptions to the construction process, missed deadlines, and defects are neither clarified in good time nor adequately documented within the time constraints of the construction project. Commercially significant dimensions are quickly reached. The parties involved often attempt to shift the responsibility to each other. In the background, the insurance companies involved block sensible settlement solutions. Protracted disputes become apparent on a regular basis.

Avoiding disputes on the construction site

We assist in avoiding disputes and settling them out of court. One focal point of our practice is, therefore, drafting and negotiating construction, architectural and project development contracts, including general contractor and general transfer agreements. In this way, disputes and conflicts can be prevented during the construction process.

If disputes cannot be avoided, we help our clients maintain an overview  of things and  focus on commercially economically and legally crucial circumstances at an early stage, and to document them as far as necessary.. This is the key to a strong position at the negotiating table and in court.

You can expect from us a realistic assessment of the legal position and of your chances. We address weak points openly. If we do not think there are sufficient prospects of success, you receive a clear notice from us.

We leave hopeless building law disputes lasting for years to others. We want to win legal disputes.

We are convinced that successful construction law advice and representation, which already begins with contract negotiations, can only be provided by dedicated and experienced specialists. In our construction law team, all attorneys have many years of experience in the construction industry. We keep an eye on the development of case law. We discuss complex cases among colleagues on a regular basis. We give presentations among experts and deliver training for our clients, also to make cooperation more efficient than ever.

Bau- und Architektenverträge

Wir prüfen vorhandene Verträge und stellen praxisgerechte und belastbare Vertragsunterlagen zur Verfügung, maßgeschneidert für den jeweiligen Verwendungszweck. Unabhängig davon, ob es sich um Bauverträge auf der Basis des BGB bzw. unter Einbeziehung der VOB/B oder um Ingenieurverträge bzw. Architektenverträge handelt, mit denen die Grundleistungen und Besonderen Leistungen der HOAI in Auftrag gegeben werden: Unser Hauptaugenmerk liegt stets auf der Prüfung anhand der strengen Rechtsprechung insbesondere zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Daneben gilt es vor allem, Gesetzesänderungen und Neuregelungen im Blick zu halten. Gerade aus diesem Grunde bieten wir auch die kontinuierliche Prüfung und fortlaufende Vertragsanpassung an, um Ihre Vertragsmuster stets auf dem aktuellen Stand zu halten.

Vergütung und Nachträge nach VOB/B, HOAI und BGB

Bei Architekten- und Bauverträgen wird oft über die vereinbarte Vergütung gestritten. Vereinbarte Pauschalen sind häufig unwirksam oder betreffen nur einen Teil der erbrachten Leistungen.

Der Großteil der Architektenleistungen unterliegt dem zwingenden Preisrecht der HOAI. Die dort geregelten Mindest- und Höchstsätze können nur in besonderen Ausnahmefällen über- oder unterschritten werden. Hiervon nicht erfasst sind jedoch besondere Projektsteuerungs- und Bauregieleistungen. Die Ermittlung des Honorars nach der HOAI ist im Einzelfall höchst komplex. Zwar ist der methodische Aufbau des HOAI-Honorars noch überschaubar:

  • Schätzung und Berechnung der anrechenbaren Kosten
  • Einordnung in die Honorarzone
  • Ermittlung der erbrachten Leistungsbilder und Grundleistungen
  • Einordnung in die Honorartafel

Die genaue Ermittlung dieser Berechnungsparameter erweist sich jedoch oft als schwierig und ist nur unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung beherrschbar, zumal die HOAI regelmäßig geändert wird. So kann es sich insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen im Bestand empfehlen, die bei den anrechenbaren Kosten zu berücksichtigende Bausubstanz schon bei Vertragsschluss detailliert zu definieren. Ein typischer Streitpunkt sind auch Nachträge bzw. Mehrvergütungsansprüche für nachträgliche Planungsänderungen. Hier kommt es im Kern meist darauf an, ob die vom Bauherrn angeordneten nachträglichen Planänderungen lediglich Konkretisierungen der ursprünglichen Planungsvorgaben beinhalten oder ob die Änderung die Wiederholung bereits abgeschlossener Planungsschritte erfordert. Ist letzteres der Fall sollen die Parteien sich über eine Anpassung des Honorars gemäß § 10 HOAI (2013) einigen.

Auch bei Bauverträgen wird regelmäßig über Nachträge für geänderte und zusätzliche Leistungen oder Entschädigungen für Mehrkosten durch Bauverzögerungen gestritten. Hierbei stellen sich regelmäßig folgende Fragen:

  • Ist die vereinbarte Pauschalvergütung wirksam?
  • Ist die Bauleistung in den Bauvertragsunterlagen detailliert oder pauschal beschrieben, wurde die VOB vereinbart?
  • Ist ein Vorrang einzelner Vertragsunterlagen geregelt?
  • Wer trägt nach dem Bauvertrag das Risiko einer unklaren Baubeschreibung?
  • Wurden dem Bauunternehmen Planungs- und/oder besondere Prüfpflichten übertragen?
  • Ist eine Anpassung der Vergütung nach § 10 Abs. 6 oder 7 VOB/B erforderlich?
  • Besteht ein Anspruch auf Mehrvergütung anhand der Kalkulation oder entsprechend der üblichen Vergütung?
  • Wie und welche Mehrkosten kann der Auftragnehmer aufgrund von Bauverzögerungen als Entschädigung nach § 642 BGB verlangen?
  • Wer trägt die Folgen, wenn der Planer oder Subunternehmer nicht termingerecht leistet?
  • Sind die Bauverzögerungen, deren Ursachen und Auswirkungen gerichtsfest dokumentiert?
  • Besteht ein Leistungsverweigerungsrecht des Auftragnehmers, wenn der Auftraggeber einen Nachtrag ablehnt?
  • Sind Nachtragsansprüche bei einer Bürgschaft nach § 648a BGB zu berücksichtigen?

Nach der Klärung des Sachverhalts und der aufgeworfenen Rechtsfragen, ordnen wir die Erfolgsaussichten eines Rechtstreits ein und stellen angemessene Vergleichslösungen zur Verfügung.

Baumängel

Größere Bauvorhaben ohne Baumängel sind die Ausnahme. Jede Abweichung des sog. Bau-Ist vom sog. Bau-Soll ist ein Mangel. Allein die Bestimmung des Bausolls kann jedoch eine rechtliche Analyse und Auslegung der Vertragsunterlagen erfordern. Baumängel führen regelmäßig schon vor der Abnahme zu Streitigkeiten und erschweren die termin- und vertragsgerechte Abwicklung des Bauvorhabens. Oft übersehen wird auch, dass Mängel vor der Abnahme anderen Regeln unterliegen als nach der Abnahme. Typischerweise sind bei Mängeln folgende Fragen zu klären:

  • Was ist die technische Ursache des eingetretenen Schadens?
  • Wessen Gewerke sind betroffen?
  • Ist die betroffene Bauleistung bereits wirksam abgenommen?
  • Droht die Verjährung der Mängelansprüche?
  • Wer hat die Ursache rechtlich zu verantworten?
  • Welche Leistung ist nach dem Bauvertrag geschuldet?
  • Sind die vertraglichen und planerischen Vorgaben eindeutig und wurden diese beachtet?
  • Wurde die VOB oder Teile der VOB wirksam vereinbart?
  • Wurden Aufklärungs- und Hinweispflichten bei Vertragsschluss beachtet?
  • Wurden vor der Ausführung Bedenken angemeldet?
  • Wurde wirksam zur Mängelbeseitigung in angemessener Frist aufgefordert?
  • Bestehen Zurückbehaltungsrechte aufgrund fälliger Vergütungsansprüche und wurden diese geltend gemacht?
  • Wie und in welcher Höhe kann eine Bürgschaft nach § 648a BGB gefordert werden?
  • Wird eine frühzeitige Vertragskündigung angestrebt oder soll diese verhindert werden?
  • Sind die Versicherungen ordnungsgemäß in den Schadensfall und bei Vergleichslösungen eingebunden?

Aufgrund der Entwicklung und tieferreichenden Ausdifferenzierung der baurechtlichen Rechtsprechung können diese Fragen regelmäßig nur mithilfe spezialisierter Rechtsanwälte belastbar beantwortet werden. Auf dieser Basis gilt es, eine Ausweitung der Mangelfolgen zu verhindern und interessengerechte sowie praktikable Lösungen zu finden. Nach unserer Erfahrung ist ein angemessener Vergleich regelmäßig einem langwierigen Bauprozess vorzuziehen. Im Einzelfall kann jedoch auch ein Rechtsstreit wirtschaftlich oder zur abschließenden und umfassenden Klärung der gegenüberliegenden Ansprüche die einzig richtige Wahl sein. Dies kommt insbesondere bei mehreren Streitparteien in Betracht, mit denen eine außergerichtliche Lösung nicht immer möglich ist,z. B. weil dahinterstehende Versicherungen dies verhindern.

Gestörter Bauablauf

Baumaßnahmen, gleichgültig ob ein Bürokomplex, eine Brücke oder ein Mehrfamilienhaus errichtet werden, die jeweiligen Bauabläufe verlaufen fast nie ungestört. Es gibt vielerlei Unwägbarkeiten, die den ursprünglich geplanten und vereinbarten Bauablauf stören können. Zum Beispiel wird die Baugenehmigung später erteilt, das Baufeld kann nicht zur Verfügung gestellt werden, während der Bauausführung zeigt sich die Notwendigkeit von weiteren Bauleistungen oder die Witterungsverhältnisse lassen die Ausführung nicht wie geplant zu. Vor allem für die Auftraggeber, die die Nutzung des neu herzustellenden Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt geplant und sich finanziell auch unternehmerisch darauf eingerichtet haben, sind solche Störungen höchst unerfreulich und unerwünscht. Oftmals lässt sich für sie auch nicht mehr nachvollziehen, zu welchem Zeitpunkt sie mit der Fertigstellung der Bauleistung rechnen können; andererseits sieht sich der Auftragnehmer durch solch störende Umstände im Bauablauf behindert und kann seinen eigenen Zeitplan nicht einhalten.

Die Aufarbeitung und Bearbeitung solcher „gestörten Bauabläufe“ ist sehr komplex und bedarf einer genauen Analyse des Bauablaufes. Unsere Aufgabe ist es, bei solchen gestörten Bauabläufen zu untersuchen, worauf diese zurückzuführen sind, wer die Folgen zu vertreten hat, und welcher der Beteiligten zur Vertragskonformität angehalten werden muss.

Wichtig ist in der Aufarbeitung und Bearbeitung solcher gestörten Bauabläufe, dass die betroffenen Parteien nicht erst anwaltlichen Rat suchen, wenn das Bauvorhaben fertiggestellt ist und nicht mehr richtig nachvollzogen werden kann, welche Störungen zu welchen Behinderungen geführt haben. Bei gestörten Bauabläufen ist es wichtig, dass rechtzeitig notwendige Maßnahmen ergriffen und alle relevanten Umstände dokumentiert werden. Welcher Maßnahme es hierfür bedarf, erläutern wir Ihnen gerne. Wir helfen Ansprüche gerichtsfest zu sichern oder eine erfolgreiche Verteidigung vorzubereiten.

Sanierungen von asbestbelasteten Gebäuden

In den 1960er und 1970er Jahren wurden vielfach asbesthaltige Baustoffe verbaut, die zum Teil bis heute in Bestandsobjekten vorhanden sind. Hierbei kann es sich um Isolierstoffe, Bodenbeläge oder Müllschlucker handeln. Asbesthaltige Baustoffe wurden in den unterschiedlichsten Formen verbaut, die in schwach und festgebundene Asbeststoffe unterteilt werden. Hiernach wird im Wesentlichen auch die Sanierungsbedürftigkeit der Asbestprodukte beurteilt. Unabhängig hiervon bilden asbesthaltige Baustoffe in Miet- oder Eigentumswohnungen häufig Streitpotential insbesondere zwischen Wohnungsbaugesellschaften und Mietern bzw. Wohnungskäufern.

Wir beraten insbesondere Wohnungsbaugesellschaften hinsichtlich des Umgangs mit asbesthaltigen Baustoffen und verfügen über eine ausgeprägte Expertise bei der Abwehr unberechtigter Forderungen, sollte sich eine gerichtliche Auseinandersetzung nicht vermeiden lassen.

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