Übertragung von Eigentumswohnungen und Miethäusern/Grundstücken

Bei der Übertagung von Eigentumswohnungen und Grundstücken beraten wir in folgenden Konstellationen:

  • Käuferberatung Eigentumswohnung
  • Käuferberatung Miethaus/Grundstück
  • Verkäuferberatung

Käuferberatung Eigentumswohnung:

Wohnungseigentum ist ein kompliziertes rechtliches Konstrukt, das in jeder Wohnanlage anders ausgestaltetet sein kann. Dem Erwerber sollte daher vor Vertragsunterzeichnung klar sein, was er erwirbt. Der den Kaufvertrag beurkundende Notar hilft dem Erwerber nicht in allen Belangen, da er zur Neutralität verpflichtet ist. Der Notar sorgt für eine ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufvertrages, insbesondere verhindert er ungesicherte Vorleistungen einer Partei. Zu wirtschaftlichen Fragen hat der Notar sich aber zu enthalten, es sei denn, das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung überschreitet die Grenze des Sittenwidrigen und der Notar erkennt dies. Der Notar prüft nicht, jedenfalls nicht ohne konkrete Nachfrage, ob die Eigentumswohnung den Vorstellungen und Bedürfnissen des Käufers entspricht und ob die Teilungserklärung der Wohnanlage „böse Überraschungen“ enthält, die womöglich weder für einen juristischen Laien noch für einen Durchschnittsjuristen erkennbar sind.

Hier greift unsere anwaltliche Beratung. Wir prüfen im Interesse des Erwerbers insbesondere:

  • Stimmt der bauliche Bestand der Wohnung mit der Teilungserklärung überein?
  • Ist die Nutzung des Kellers oder eines Kfz-Stellplatzes rechtlich gesichert?
  • Sind Sondernutzungsrechte (z.B. an Terrassen, Gärten) wirksam begründet?
  • Darf die Eigentumswohnung oder Gewerbeeinheit gemäß den Vorstellungen des Erwerbers genutzt werden (z.B. berufliche Nutzung; Vermietung)?
  • Wie dürfen die anderen Einheiten der Wohnanlage genutzt werden und sind daraus Störungen für den Erwerber zu erwarten (Beispiel: nachträgliche Eröffnung einer Gaststätte in einer benachbarten Gewerbeeinheit)?
  • Sind die Kostenverteilung und die Instandsetzungspflichten innerhalb der Wohnanlage angemessen geregelt?
  • Haftet der Erwerber für Wohngeldschulden des Veräußerers?
  • Gab es in der Vergangenheit Umbaumaßnahmen in der Einheit und sind diese genehmigt?
  • Wie sind die Stimmrechte in der Wohnanlage verteilt?
  • Wurde die Teilungserklärung nachträglich geändert?
  • Gibt es innerhalb der Eigentümergemeinschaft Rechtsstreitigkeiten?
  • Ist die Einheit vermietet?

Aufgrund langjähriger Erfahrung mit Problemstellungen bei der Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung insbesondere beim Erwerb von Gewerbeeinheiten, Dachrohlingen und nachträglich ausgebauten Dachwohnungen, Maisonettewohnungen, Wohnungen mit größeren Sondernutzungsflächen, Stellplätzen auf Duplexparksystemen und beim Erwerb von Einheiten in Anlagen mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung.

Beim Erwerb einer neu errichteten oder sanierten Eigentumswohnung empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrages (Bauträgervertrages), der Teilungserklärung und der Baubeschreibung. Neben den oben genannten Aspekten sind bei diesen Verträgen folgende Fragen von besonderer Bedeutung:

  • Ist die Bau- und Sanierungsverpflichtung des Bauträgers eindeutig geregelt und entsprechen die Regelungen den Vorstellungen und Wünschen des Käufers?
  • Ist die Gewährleistungspflicht des Bauträgers bei Baumängeln fair geregelt?
  • Sind die Regelungen zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums wirksam und für den Käufer akzeptabel?
  • Wie soll die Zahlung des Kaufpreises erfolgen?
  • Stellt der Bauträger Bürgschaften und wie sind diese ausgestaltet?

Käuferberatung Miethaus/Grundstück:

Beim Erwerb eines Miethauses bzw. Grundstücks gehören zur Käuferberatung die legal due diligence des Kaufgegenstandes und die rechtliche Gestaltung des Kaufvertrages.

Die legal due diligence unterzieht den Kaufgegenstand einer rechtlichen Bewertung, u.a. hinsichtlich folgender Aspekte:

  • Ist der Baubestand bauordnungsrechtlich legitimiert? Bestehen baubehördliche Auflagen? Ist eine weitere Bebauung möglich? Bestehen Eintragungen im Baulastenverzeichnis?
  • Welche Baumaßnahmen sind auf den Nachbargrundstücken genehmigt, geplant oder zumindest zulässig?
  • Bestehen nachbarrechtliche Verträge?
  • Besteht Denkmalschutz, existieren Altlasten/Bodenverunreinigungen?
  • Ist das Grundstück belastet, z.B. mit Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechten, Grundpfandrechten, Vormerkungen, Vorkaufrechten?
  • Welche öffentlich-rechtlichen Lasten und Nutzungsbeschränkungen bestehen, z.B. aus Erschließungs- oder Fördermaßnahmen?
  • Welche Versorgungsverträge bestehen?
  • Bei Vermietung: Welche Mietverträge bestehen; sind diese kündbar? Wie hoch ist die Miete und wie setzt diese sich zusammen? Bestehen Mietrückstände? Wann war die letzte Mieterhöhung? Sind Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen? Welche Gerichtsverfahren sind mit Mietern anhängig? Welche Mietsicherheiten existieren? Haben die Mieter Investitionen getätigt?

Das Ergebnis der legal due diligence hat erheblichen Einfluss auf die Kaufpreisbildung.

An die legal due diligence schließt sich die Gestaltung des Kaufvertrages an. Aus Sicht des Käufers ist durch entsprechende Vertragsklauseln sicherzustellen, dass der Käufer den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten, Mangelbeseitigung oder Schadensersatz verlangen kann, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass der Kaufgegenstand mit Rechts- oder Sachmängeln belastet ist oder der Verkäufer den Käufer bei den Vertragsverhandlungen getäuscht hat. Da der Verkäufer in der Regel einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss wünscht, müssen die gegenläufigen Interessen von Käufer und Verkäufer durch entsprechende Vertragsklauseln in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden. Für den Käufer von besonderer Bedeutung sind auch die Abwicklung der Kaufvertragszahlung, der Besitz- und Lasten-/Nutzenwechsel sowie die Sicherstellung der Kaufpreisfinanzierung. Hier greift unsere anwaltliche Unterstützung auf Käuferseite. Wir sorgen nicht nur dafür, dass sich der Wille des Käufers im Vertragstext wiederfindet. Wir geben dem Käufer zudem Empfehlungen, welche Vertragsgestaltungen für ihn angesichts der Besonderheiten des Einzelfalls günstig sind und welche im Normalfall üblichen Klauseln gegebenenfalls vermieden werden sollten.

Verkäuferberatung

Aus Sicht des Verkäufers von Miethäusern, Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten ist bei der Vertragsgestaltung u.a. folgendes zu berücksichtigen:

  • Können sich aus der Rechtsform und dem Sitz des Erwerbers Probleme bei der Vertragsabwicklung ergeben?
  • Wann ist der Kaufpreis fällig und wie erfolgt die Kaufpreiszahlung?
  • Ist die Regelung zum Gewährleistungsausschluss wirksam?
  • Wann erfolgt der Übergang von Besitz, Lasten und Nutzungen auf den Erwerber und werden hierbei ggfls. wohnungseigentumsrechtliche und mietrechtliche Besonderheiten berücksichtigt?
  • Wie ist das Procedere des Rücktritts vom Vertrag geregelt, falls der Käufer nicht zahlt?
  • Gibt es Vorkaufsrechte und welche Folgen hat deren Ausübung auf den Vertrag?
  • Im Fall der Vermietung: Ist sichergestellt, dass der Verkäufer aus den Vermieterpflichten entlassen wird.

Von Verkäuferseite ist durch entsprechende Vertragsgestaltung insbesondere sicherzustellen, dass der Kaufpreis pünktlich und vollständig an den Verkäufer fließt und der Käufer nach Kaufvertragsabschluss keine Möglichkeit hat,

  • die Beseitigung von Sachmängeln zu verlangen,
  • den Kaufpreis zu mindern,
  • vom Vertrag zurückzutreten oder
  • Schadensersatz zu verlangen.

Die vonseiten der Notare vorgeschlagenen Standardklauseln genügen nicht in allen Fällen und bedürfen eines Zuschnitts auf die Besonderheiten des Einzelfalls. Die Wirksamkeit von Haftungsausschlüssen hängt häufig davon ab, welche verkehrswesentlichen Eigenschaften des Kaufgegenstandes der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss offenbart und inwieweit die Kenntnis des Käufers von Mängeln nachträglich bewiesen werden kann. Der Notar hat sich bei der Vertragsgestaltung neutral zu verhalten und darf keine einseitig begünstigenden Hinweise oder Vorschläge unterbreiten. Hier greift unsere anwaltliche Beratung.

Team Immobilienübertragung & Notariat