Außergerichtliche Beratung und Vertretung von Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwaltern und Einzeleigentümern

Formulierung von Eigentümerbeschlüssen

„Die Formulierung von Eigentümerbeschlüssen obliegt in erster Linie dem Verwalter. Die Anforderungen der Gerichte an die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen sind jedoch komplex und selbst für den Spezialisten kaum zu überblicken. Rechtswidrige bzw. fehlerhafte Beschlüsse können von den Wohnungseigentümern gerichtlich angefochten werden, häufig mit der Folge erheblicher Prozesskosten. Die anwaltliche Beratung bei der Formulierung von Eigentümerbeschlüssen macht sich daher in nahezu jedem Fall bezahlt.“

Wir empfehlen eine anwaltliche Unterstützung insbesondere bei folgenden Beschlussthemen:

  • Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
  • Genehmigung größerer baulicher Veränderungen (z.B. Aufzugerrichtung, Balkonanbau),
  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels,
  • Einleitung von Gerichtsverfahren, z.B. gegen Bauträger,
  • Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft.

Zu vielen Beschlussthemen verfügen wir über bewährte Mustertexte, die auf den konkreten Einzelfall zugeschnitten werden können.

Beratung zu Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen

Die häufigsten Fragen bei der Verwaltung von Wohnungseigentum sind

  • Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?
  • Welche Art und Weise der Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zulässig?
  • Wer ist für die Instandsetzung eines Bauteils zuständig, der Eigentümer der Wohnung oder die Gemeinschaft?
  • Wer trägt die Kosten der Instandsetzung?

Diese Fragen lassen sich nur nach Sichtung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beantworten. Denn jede Teilungserklärung enthält eine Vielzahl individueller Regelungen. Leider sind Teilungserklärungen nicht immer klar und eindeutig formuliert. Bei unklaren Regelungen, Widersprüchen und Regelungslücken bedarf es der Auslegung gemäß der juristischen Methodenlehre. Hier ist anwaltlicher Rat gefragt. Dieser Aufgabe kann sich nur stellen, wer die aktuelle Rechtsprechung kennt, insbesondere die Rechtsprechung des Amtsgerichts der jeweiligen Wohnanlage.

Die Auslegung von Teilungserklärungen gehört zu den schwierigsten Aufgaben des WEG-Anwalts. Der Rechtsanwalt soll – im Idealfall – die Frage beantworten, wie das für die Wohnanlage zuständige Gericht die Teilungserklärung auslegen würde. Trotz erheblicher Praxiserfahrung können wir nicht zu jeder Klausel eine verlässliche Antwort geben. Wir nehmen allerdings für uns in Anspruch, die gängigen Klauseln in Berliner Teilungserklärungen zu kennen und zu wissen, ob die Gerichte sich mit diesen bereits befasst haben und wie die Meinung der Gerichte dazu ist.

Begleitung von umfassenderen Ausbaumaßnahmen (Ausbau von Dachgeschossen, Anbau von Aufzügen oder Balkonen)

Häufig besteht das Interesse einzelner Eigentümer oder der Eigentümergemeinschaft daran, das gemeinschaftliche Eigentum baulich so umzugestalten, dass ein moderner Standard hergestellt wird, wie z.B. Anbau von Aufzügen zur Herbeiführung einer Barrierefreiheit oder auch Anbau von Balkonen, um den Wohnwert zu erhöhen. Die hiermit zusammenhängenden rechtlichen Fragen (z.B. Beschluss oder Vereinbarung, inhaltliche Bestimmtheit der geplanten Maßnahme, Kostenverteilung) sind komplex, sodass es sich empfiehlt, beizeiten juristischen Rat hierzu einzuholen, bevor kostenauslösende Maßnahmen veranlasst werden.

Der nachträgliche Ausbau eines Dachrohlings zu Wohn- oder auch Bürozwecken ist in einer Vielzahl von Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen vorbehalten. Die entsprechenden Ausbauklauseln sind häufig jedoch nur allgemein gehalten und geben nicht immer eindeutige Hinweise dazu, in welchem Umfange der Ausbau zulässig ist bzw. eine Änderungen der Nutzung herbeigeführt werden kann. Hier droht erheblicher Streit und wirtschaftlicher Schaden, wenn im Nachhinein über den zulässigen Ausbauumfang bzw. die zulässige Nutzungsart gestritten wird. Es empfiehlt sich daher dringend, bereits im Vorfeld eine juristische Bewertung des zulässigen Ausbauumfangs bzw. der zulässigen Nutzungsart zu veranlassen, um zu einer belastbaren Risikoeinschätzung zu gelangen bzw. bestehende Unklarheiten durch Beschlüsse oder Vereinbarungen so zu beseitigen, dass der Ausbau ohne Rückbaurisiken durchgeführt werden kann. Auch hierfür stehen wir mit unserer langjährigen Erfahrung aus vergleichbaren Fällen gerne zur Verfügung.

Beratung bei Schäden am Gemeinschaftseigentum infolge baulicher Veränderungen (z. B. Dachausbau)

Führen Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen in der Wohnanlage durch, sind Schäden am Gemeinschaftseigentum eine häufige Folge. Typischer Praxisfall ist der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses durch den Eigentümer des Dachrohlings und dadurch verursachte Durchlaufschäden, etwa im Bereich der Terrasse, oder Mängel an der Dämmung und Dampfsperre. Zu denken ist auch an den nachträglichen Anbau von Aufzügen und Balkonen durch Einzeleigentümer und dadurch bedingte Schäden an der Fassade oder am Treppenhaus. In diesen Fällen stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den bauenden Eigentümer zu, die im Einzelfall bis zu 10 Jahre nach dem Dachausbau geltend gemacht werden können. Zu Inhalt und Durchsetzung dieser Ansprüche existiert eine spezifisch wohnungseigentumsrechtliche Rechtsprechung. Aufgrund unserer Spezialisierung sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im Baurecht werden wir in diesem Bereich regelmäßig beauftragt.

Außergerichtliches Wohngeldinkasso

Wir verfügen auch über die Erfahrung und über die personelle Ausstattung, Sie in allen Belangen des Forderungsmanagements bereits außergerichtlich zu unterstützen.

Vorgerichtliche Geltendmachung von Rückbau- und Unterlassungsforderungen

Vor Erhebung einer Unterlassungs- oder Rückbauklage ist es regelmäßig sinnvoll und je nach Beschlussfassung auch erforderlich, den Eigentümer zunächst außergerichtlich aufzufordern, das beanstandete Verhalten einzustellen bzw. den Rückbau vorzunehmen und den vorherigen Zustand wiederherzustellen. Mitunter lassen sich Gerichtsverfahren vermeiden oder aus Stellungnahmen des Eigentümers Rückschlüsse für die spätere Klage ziehen.

Beratung von einzelnen oder mehreren Eigentümern

Im Zusammenhang mit der Eigentümerstellung ergeben sich auch für den Einzeleigentümer diverse Fragestellungen u. a.:

  • Wie darf ich mein Sondereigentum nutzen?
  • Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss ich als Sondereigentümer durchführen bzw. welche Kosten muss ich anteilig oder ggf. auch vollständig tragen?
  • Welche Rechte habe ich bei Schäden am Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum?
  • Welche Rechte stehen mir zu, wenn mein Sondereigentum durch einen anderen Sondereigentümer bzw. aus einer anderen Sondereigentumseinheit heraus beeinträchtigt wird?
  • Darf ich eine bestimmte bauliche Maßnahme durchführen oder verlangen?

In diesen Fällen stehen wir mit kompetenter Expertise zur Verfügung. Wir bereiten Beschlussanträge vor und - sofern nach der Teilungserklärung möglich – vertreten wir Sie in der Eigentümerversammlung. Wir machen Ihre Ansprüche schon vorgerichtlich geltend und Ihre Rechte gegenüber der Gemeinschaft und/oder anderen Eigentümern war.

Darüber hinaus kann es auch in weiteren Fällen sinnvoll sein, sich im Vorfeld von Eigentümerversammlungen anwaltlich beraten zu lassen. In bestimmten Konstellationen ist es sogar erforderlich, um eine ggf. schon absehbare Anfechtungsklage vorzubereiten.