Team Wohnungseigentumsrecht

Das Team Wohnungseigentumsrecht wird verantwortet von:

Uwe Wanderer
Olaf Linke
Thomas Flor
Peter Hesse

Nähere Informationen zu den Aufgabengebieten des Teams Wohnungseigentumsrecht finden Sie hier:

Wir verstehen uns als Berater des professionellen WEG-Verwalters. Circa 200 WEG-Verwalter nehmen unsere Leistungen regelmäßig in Anspruch, entweder im Auftrag der betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften oder in eigener Sache.

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts liegen die Schwerpunkt unserer Tätigkeit in:

Formulierung von Eigentümerbeschlüssen

Die Formulierung von Eigentümerbeschlüssen obliegt in erster Linie dem Verwalter. Die Anforderungen der Gerichte an die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen sind jedoch komplex und selbst für den Spezialisten kaum zu überblicken. Rechtswidrige bzw. fehlerhafte Beschlüsse können von den Wohnungseigentümern gerichtlich angefochten werden, häufig mit der Folge erheblicher Prozesskosten. Die anwaltliche Beratung bei der Formulierung von Eigentümerbeschlüssen macht sich daher in nahezu jedem Fall bezahlt.

Wir empfehlen eine anwaltliche Unterstützung insbesondere bei folgenden Beschlussthemen:

  • Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
  • Genehmigung größerer baulicher Veränderungen (z.B. Aufzugerrichtung, Balkonanbau),
  • Änderung des Kostenverteilungsschlüssels,
  • Einleitung von Gerichtsverfahren, z.B. gegen Bauträger,
  • Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft.

Zu vielen Beschlussthemen verfügen wir über bewährte Mustertexte, die auf den konkreten Einzelfall zugeschnitten werden können.

Abwehr von Beschlussanfechtungsklagen

In Wohnungseigentumssachen stellt die Abwehr von Beschlussanfechtungsklagen (neben der Führung von Wohngeldklagen) den Schwerpunkt unserer gerichtlichen Tätigkeit dar. Beschlussfehler lassen sich nicht immer vermeiden. Andererseits ist nicht jeder Beschluss rechtswidrig, den ein Eigentümer gerichtlich anficht. Ist eine Beschlussanfechtungsklage anhängig, müssen die Wohnungseigentümer und der Verwalter sich dieser zwangsläufig stellen. Dem Verwalter obliegt die Entscheidung, welcher Rechtsanwalt mit der Abwehr der Klage beauftragt wird.

Das Beschlussanfechtungsrecht ist eine Spezialmaterie, die nur beherrschen kann, wer sich mit ihr ständig befasst. Der Ausgang des Klageverfahrens hängt davon ab, wie die jeweilige Partei ihre prozessualen Möglichkeiten nutzt und den Sachverhalt schriftsätzlich aufbereitet. Die Kenntnis der neuesten Rechtsprechung (der Berliner Amtsgerichte, der WEG-Berufungskammern beim Landgericht und des BGH) kann streitentscheidend sein. In jährlich mehr als 100 Anfechtungsverfahren vertrauen Verwalter und Eigentümergemeinschaften unserer Prozessführung.

Durchsetzung von Wohngeldforderungen

Mit der Änderung des Zwangsversteigerungsgesetzes im Jahr 2007 und mit der ZPO-Vollstreckungsrechtsnovelle 2013 hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Durchsetzung ihrer Beitragsforderungen aus Wirtschaftsplänen, Sonderumlagen und Jahresabrechnungen deutlich verbessert. Werden diese Möglichkeiten genutzt, sind dauerhafte Wohnungsgeldausfälle vermeidbar. Grundvoraussetzung ist, dass die Gemeinschaften frühzeitig gegen Wohngeldschuldner gerichtlich vorgehen.

Unsere Kanzlei verfügt seit vielen Jahren über ein eingespieltes Team, das sich mit der Titulierung von Wohngeldforderungen und der Zwangsvollstreckung gegen Wohngeldschuldner befasst. Die Zwangsversteigerung von Wohnungen und die Durchsetzung von Wohngeldforderungen im Insolvenzfall des Eigentümers gehören zu unserem Standardrepertoire.

Beratung zur Teilungserklärung

Die häufigsten Fragen bei der Verwaltung von Wohnungseigentum sind:

  • Was gehört zum Sondereigentum, was zum Gemeinschaftseigentum?
  • Wer ist für die Instandsetzung eines Bauteils zuständig, der Eigentümer der Wohnung oder die Gemeinschaft?
  • Wer trägt die Kosten der Instandsetzung?

Diese Fragen lassen sich nur nach Sichtung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) beantworten. Denn jede Teilungserklärung enthält eine Vielzahl individueller Regelungen. Leider sind Teilungserklärungen nicht immer klar und eindeutig formuliert. Bei unklaren Regelungen, Widersprüchen und Regelungslücken bedarf es der Auslegung gemäß der juristischen Methodenlehre. Hier ist anwaltlicher Rat gefragt. Dieser Aufgabe kann sich nur stellen, wer die aktuelle Rechtsprechung kennt, insbesondere die Rechtsprechung des Amtsgerichts der jeweiligen Wohnanlage.

Die Auslegung von Teilungserklärungen gehört zu den schwierigsten Aufgaben des WEG-Anwalts. Der Rechtsanwalt soll – im Idealfall – die Frage beantworten, wie das für die Wohnanlage zuständige Gericht die Teilungserklärung auslegen würde. Trotz erheblicher Praxiserfahrung können wir nicht zu jeder Klausel eine verlässliche Antwort geben. Wir nehmen allerdings für uns in Anspruch, die gängigen Klauseln in Berliner Teilungserklärungen zu kennen und zu wissen, ob die Gerichte sich mit diesen bereits befasst haben und wie die Meinung der Gerichte dazu ist.

Beratung bei Schäden am Gemeinschaftseigentum infolge baulicher Veränderungen (z.B. Dachausbau)

Führen Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen in der Wohnanlage durch, sind Schäden am Gemeinschaftseigentum eine häufige Folge. Typischer Praxisfall ist der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses durch den Eigentümer des Dachrohlings und dadurch verursachte Durchlaufschäden, etwa im Bereich der Terrasse, oder Mängel an der Dämmung und Dampfsperre. Zu denken ist auch an den nachträglichen Anbau von Aufzügen und Balkonen durch Einzeleigentümer und dadurch bedingte Schäden an der Fassade oder am Treppenhaus. In diesen Fällen stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche gegen den bauenden Eigentümer zu, die im Einzelfall bis zu 10 Jahre nach dem Dachausbau geltend gemacht werden können. Zu Inhalt und Durchsetzung dieser Ansprüche existiert eine spezifisch wohnungseigentumsrechtliche Rechtsprechung. Aufgrund unserer Spezialisierung sowohl im Wohnungseigentumsrecht als auch im Baurecht werden wir in diesem Bereich regelmäßig beauftragt.