Team Notariat / Immobilientransaktionen

Das Team Notariat / Immobilientransaktionen wird verantwortet von:

Dr. Sabine Engelhardt
Dr. Egbert Kümmel
Stefan Villwock

Nähere Informationen zu den Aufgabengebieten des Teams Notariat / Immobilientransaktionen finden Sie hier:

Notariat

Unser Notariat erbringt alle gesetzlichen Leistungen eines Notars. Die besondere Spezialisierung unserer Notare und Notarfachangestellten liegt in der Abwicklung von immobilienspezifischen Vorgängen, insbesondere:

  • Gestaltung und Abwicklung von Übertragungsverträgen für Baugrundstücke, Gewerbeimmobilien, Miethausobjekte, Immobilienportfolien, Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, Erbbaurechte,
  • Betreuung von Share Deals bei Immobiliengesellschaften,
  • Gestaltung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei Aufteilungsprojekten,
  • Abwicklung von Einzelabverkäufen nach WEG-Aufteilung,
  • Gestaltung und Abwicklung von Bauträgerverträgen inkl. Baubeschreibung,
  • Gestaltung von Teilungskonzepten bei Großbaufeldern,
  • Betreuung von Baugruppen/Bauherrengemeinschaften,
  • Betreuung von Projekten in Erhaltungsgebieten (insb. Milieuschutzgebieten)
  • Übertragung von Immobilien im Rahmen vorweggenommener Erbfolge,
  • Betreuung von Erbauseinandersetzungen bei Erbmassen mit Immobilienvermögen.

 

Wir befassen uns intensiv mit dem Wohnungseigentumsrecht. Daher sind wir die richtigen Ansprechpartner, wenn es um die Aufteilung von Spezialimmobilien geht, wie etwa

  • Hochhäuser,
  • Shoppingcenter,
  • Hotels und Micro-Apartmentanlagen,
  • Betreutes Wohnen,
  • Baufelder mit mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften und grundstücksübergreifenden Baukörpern und Anlagen,
  • Mehrhausanlagen mit atypischen Untergemeinschaften.

Anwaltsbereich

Nachfolgend finden Sie Informationen zum Thema WEG-Aufteilung und Vertragsgestaltung bei Bauträgerprojekten und Immobilientransaktionen.

WEG-Aufteilung und Vertragsgestaltung bei Bauträgerprojekten

Wir beraten Sie bei der Aufteilung von Grundstücken in Wohnungs- und Teileigentum, insbesondere bei den Themen

  • Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung,
  • Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung,
  • Baubeschreibung,
  • Veräußerungsvertrag/Bauträgervertrag
  • Reservierungsvereinbarung,
  • Vertriebsvereinbarung.
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Erstellung des Aufteilungsplans ist der erste Schritt zur Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum. Die Zeichnung der Aufteilungspläne übernimmt in der Regel ein Architekt. Bei der Erstellung der Pläne und bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind bereits rechtliche Grundregeln zu beachten und juristische Grundentscheidungen für das Aufteilungsprojekt zu treffen. Wir beraten Sie hierbei und beantragen für Sie auf Wunsch die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Behörde.

Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung regelt die künftigen Rechtsbeziehungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft von ihrer Begründung bis zu ihrer Aufhebung nach in der Regel mehr als 100 Jahren. Da Fehler oder Unzulänglichkeiten in der Teilungserklärung negativen Einfluss auf den Verkehrswert der Wohnungen haben können und – von einigen Ausnahmen abgesehen – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer nachträglich beseitigt werden können, was nur selten erreicht wird, ist die Erstellung einer „guten“ Teilungserklärung eine verantwortungsvolle Aufgabe. Zugleich ist die Teilungserklärung ein komplexes und rechtlich anspruchsvolles Klauselwerk; vor einer Teilungserklärung „aus der Schublade“ kann nur gewarnt werden. Jede Teilungserklärung sollte auf die Besonderheiten des jeweiligen Objekts zugeschnitten werden. Um rechtlich wirksame, für den Laien und Juristen verständliche und für die spätere WEG-Verwaltung praxistaugliche Klauseln entwerfen zu können , muss der Aufteiler oder dessen Rechtsberater die Besonderheiten der Wohnanlage erkennen und über ausreichend Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht und in der WEG-Verwaltung verfügen.

Die Erstellung neuer und der Umgang mit bereits beurkundeten Teilungserklärungen gehören zu unserem Tagesgeschäft. Aus zahlreichen Projekten verfügen wir über eine ständig aktualisierte Sammlung von Klauseln zu zahlreichen Themenbereichen, Detailfragen und Sachverhaltskonstellationen. Beispielhaft seien folgende Themenbereiche genannt:

  • Untergemeinschaften
  • abschnittsweise Bauerrichtung
  • Grundstücksübergreifende Tiefgaragen
  • Duplexparker, Stellplatzverschiebesysteme
  • Ladestationen für Elektrofahrzeuge
  • nachträglicher Dachausbau
  • Zuweisung von Sondernutzungsrechten
  • Instandhaltungs- und Kostenverteilungsklauseln
  • Stimmrechtsverteilung
  • nachträgliche Aufzugerrichtung; Aufzugskostenverteilung
  • Gebrauchsregelung bei Gewerbeeinheiten
  • Befugnisse des Verwalters
  • Betrieb von Blockheizkraftwerken und Photovoltaikanlagen
  • Genehmigung nachträglicher baulicher Veränderungen in der Wohnung oder im Gemeinschaftseigentum
  • Eigentümer im Ausland
  • allgemeine Öffnungsklauseln
  • Bildung der Instandhaltungsrücklage
  • Hausordnung
  • Ferienvermietung
Baubeschreibung

In der sog. Baubeschreibung legt der Bauträger fest, wie er ein Gebäude errichten oder sanieren wird. Die Baubeschreibung enthält zwar im Wesentlichen technische Beschreibungen; gleichwohl ist die Baubeschreibung auch von erheblicher rechtlicher Bedeutung. In den Veräußerungsverträgen wird hinsichtlich des Bau-Solls auf die Baubeschreibung verwiesen, wodurch die Baubeschreibung zum Inhalt des Veräußerungsvertrages wird. Deshalb ist sicherzustellen, dass Veräußerungsvertrag und Baubeschreibung lückenlos ineinandergreifen und sich nicht widersprechen.

In der Praxis enthalten Baubeschreibungen neben rein technischen Erläuterungen häufig juristisches Regelwerk. Dies betrifft etwa Klauseln zu den anzuwendenden Regeln der Technik (z.B. DIN-Vorschriften), zur Qualität von Baumaterialien, zur Befugnis des Bauträgers zu technischen Änderungen in der Bauausführung und zur Realisierung von Sonderwünschen des Erwerbers. Da diese Fragen von erheblicher Bedeutung sind, ist sicherzustellen, dass Baubeschreibung und Veräußerungsvertrag in diesen Punkten aufeinander abgestimmt sind.

Bei der Erstellung der Baubeschreibung ist genau abzuwägen, welche technischen Details in die Beschreibung aufgenommen werden und welche nicht. Die Baubeschreibung sollte die Baumaßnahme weder zu allgemein noch zu detailliert beschreiben. Bei künftigen Projekten sind die Vorgaben des Art. 249 § 2 EGBGB einzuhalten, der im Detail regelt, welche Angaben eine Baubeschreibung enthalten muss. Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist sie unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung der Baubeschreibung und des Vertrages gehen zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB). Hierin liegt ein erhebliches Risiko für den Bauträger.

Bei der Sanierung von Bestandsgebäuden sollte aus der Baubeschreibung klar und eindeutig hervorgehen, welche Gebäudebestandteile und technischen Anlagen der Bauträger erneuert oder lediglich repariert und welche Bauteile und Anlagen unberührt bleiben, also weder erneuert noch repariert werden. Bei der Sanierung von Altbauten sind insbesondere Angaben zum Schallschutz, zu energetischen Fragen, zur Gebäudehülle, zur Abdichtung des Fundaments und zu Maßnahmen an den Leitungssystemen dringend zu empfehlen.

Wir unterstützen Sie bei der Erstellung einer praxistauglichen und juristisch korrekten Baubeschreibung und können insoweit auf Erfahrung aus vielen realisierten Bauträgerprojekten zurückgreifen.

Veräußerungsvertrag/Bauträgervertrag

Ein reibungsloser Abverkauf der Wohnungen durch den Aufteiler setzt einen auf das Projekt zugeschnittenen Veräußerungsvertrag voraus. Die MaBV, die Hausbauverordnung und das BGB enthalten strenge Vorgaben zum Verbraucherschutz, die einzuhalten sind. Gleichwohl bieten sich dem Aufteiler zahlreiche Möglichkeiten der Vertragsgestaltung; dies gilt etwa für die Fälligkeit und die Zahlung des Kaufpreises, die Abnahme der Bauleistungen, die Übergabe des Sondereigentums und die Stellung von Sicherheiten durch den Bauträger. Die Bandbreite der Gestaltungsmöglichkeiten hängt insbesondere von der zeitlichen Abfolge und innerbetrieblichen Organisation der Bauarbeiten sowie von der Art der internen Projektfinanzierung des Bauträgers ab. Wir empfehlen, bereits bei der baulichen und finanziellen Planung eines Aufteilungs- oder Bauträgerprojekts die Möglichkeiten bei der späteren Gestaltung des Wohnungsveräußerungsvertrages in den Focus zu nehmen. Wir unterstützen Sie bei der juristischen Projektplanung und Vertragsgestaltung.

Reservierungsvereinbarung

Reservierungsvereinbarungen sind ein bei Maklern und Bauträgern nach wie vor beliebtes Vertriebsmittel. Eine Vielzahl in der Praxis anzutreffender Reservierungsvereinbarungen dürfte allerdings einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Nach unserer Beobachtung haben die Vertriebe häufig eine sehr unterschiedliche Vorstellung vom Regelungsinhalt einer Reservierungsvereinbarung. Dies betrifft u.a. folgende Punkte:

  • Wer schließt die Reservierungsvereinbarung auf Veräußererseite ab und wer erhält das Reservierungsentgelt, der Grundstückseigentümer oder der Makler?
  • Wie hoch ist das Reservierungsentgelt; wie wird dessen Höhe kalkuliert?
  • Wie lange sollen Veräußererseite und Erwerbsinteressent an die Vereinbarung gebunden sein? Soll eine vorzeitige Kündigung möglich sein und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Rechtsfolgen?
  • Was geschieht mit dem Reservierungsentgelt, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?
  • Wie haftet die Veräußererseite, wenn sie gegen die Reservierungspflicht verstößt?

Wir beraten zu den rechtlichen Grenzen und Gestaltungsvarianten von Reservierungsvereinbarungen und erstellen einen Ihren Bedürfnissen entsprechenden Vertragsentwurf.

Vertriebsvereinbarung

Bauträger und Aufteiler beauftragen bisweilen einen externen Dienstleister (Makler) mit dem Vertrieb der Eigentumswohnungen und schließen hierzu eine Vertriebsvereinbarung. Die Konditionen der Vertriebsvereinbarung können erheblichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts für den Aufteiler haben, insbesondere wenn der Abverkauf nicht so zügig wie geplant vonstattengeht. Im Rahmen der Vertriebsvereinbarung sind insbesondere folgende Punkte zu bedenken:

  • Wie hoch ist das Entgelt des Maklers, wie ist dieses gestaffelt und wann wird es fällig?
  • Welche Außenprovision wird dem Makler gestattet?
  • Welchen Werbeaufwand hat der Makler zu betreiben und wer trägt die hierdurch entstehenden Kosten?
  • Welche Aufgaben hat der Makler über die bloße Vermittlung hinaus (z.B. Nachbetreuung des Kunden)?
  • Welche Fristen werden dem Makler zum Vertrieb gesetzt? Welche Folgen haben Fristüberschreitungen?
  • Wie wird mit Daten von Kaufinteressenten umgegangen?
  • Ist das Vertriebsrecht des Maklers exklusiv?

Wir erarbeiten eine Ihren Bedürfnissen entsprechende Vertriebsvereinbarung oder unterziehen die Ihnen vorliegende Vereinbarung einer rechtlichen Prüfung.

Immobilientransaktionen

Wir beraten Verkäufer oder Käufer bei jeder Art von Immobilientransaktionen. Hierbei prüfen wir die für die Gestaltung des Übertragungsvertrages relevanten Umstände im Rahmen einer Due Diligence, gestalten den Vertragstext und begleiten unsere Mandanten bei den Vertragsverhandlungen bis zum Beurkundungstermin. Wir sind insbesondere in folgenden Konstellationen tätig:

Verkäuferberatung Grundstück/Eigentumswohnung

Aus Sicht des Verkäufers von Grundstücken oder Eigentumswohnungen ist bei der Vertragsgestaltung u.a. folgendes zu berücksichtigen:

  • Können sich aus der Rechtsform und dem Sitz des Erwerbers Probleme bei der Vertragsabwicklung ergeben?
  • Wann ist der Kaufpreis fällig und wie erfolgt die Kaufpreiszahlung?
  • Ist die Regelung zum Gewährleistungsausschluss wirksam? Enthält der Vertrag keine ungewollten Zusicherungen oder Garantien des Verkäufers?
  • Wann erfolgt der Übergang von Besitz, Lasten und Nutzungen auf den Erwerber und werden hierbei ggfls. wohnungseigentumsrechtliche und
  • mietrechtliche Besonderheiten berücksichtigt?
  • Wie ist das Procedere des Rücktritts vom Vertrag geregelt, falls der Käufer nicht zahlt?
  • Gibt es Vorkaufsrechte und welche Folgen hat deren Ausübung auf den Vertrag?
  • Im Fall der Vermietung: Ist sichergestellt, dass der Verkäufer aus den Vermieterpflichten entlassen wird.

Von Verkäuferseite ist durch entsprechende Vertragsgestaltung insbesondere sicherzustellen, dass der Kaufpreis pünktlich und vollständig an den Verkäufer fließt und der Käufer nach Kaufvertragsabschluss keine Möglichkeit hat,

  • die Beseitigung von Sachmängeln zu verlangen,
  • den Kaufpreis zu mindern,
  • vom Vertrag zurückzutreten oder
  • Schadensersatz zu verlangen.

Die häufig verwendeten Standardklauseln bedürfen häufig eines Zuschnitts auf die Besonderheiten des Einzelfalls. Die Wirksamkeit von Haftungsausschlüssen hängt davon ab, welche verkehrswesentlichen Eigenschaften des Kaufgegenstandes der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss offenbart und inwieweit die Kenntnis des Käufers von Mängeln nachträglich bewiesen werden kann. Der Notar hat sich bei der Vertragsgestaltung neutral zu verhalten und darf keine einseitig begünstigenden Hinweise oder Vorschläge unterbreiten. Hier greift unsere anwaltliche Beratung, sofern der Veräußerungsvertrag durch einen Notar außerhalb unserer Kanzlei beurkundet wird.

Käuferberatung Grundstück

Beim Erwerb eines Grundstücks (z.B. Miethaus oder Gewerbeobjekt) gehören zur Käuferberatung die Due Diligence des Kaufgegenstandes und die rechtliche Gestaltung des Kaufvertrages.

Aus Sicht des Käufers ist durch entsprechende Vertragsklauseln sicherzustellen, dass der Käufer gegebenenfalls den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten, Mangelbeseitigung oder Schadensersatz verlangen kann, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass der Kaufgegenstand mit Rechts- oder Sachmängeln belastet ist oder die berechtigten Erwartungen des Käufers aus anderen Gründen enttäuscht wurden. Da der Verkäufer in der Regel einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss wünscht und keine oder nur wenig Garantien abgeben will, müssen die gegenläufigen Interessen von Käufer und Verkäufer durch entsprechende Vertragsklauseln in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden. Für den Käufer von besonderer Bedeutung sind auch die Abwicklung der Kaufvertragszahlung, der Besitz- und Lasten-/Nutzenwechsel sowie die Sicherstellung der Kaufpreisfinanzierung. Hier greift unsere anwaltliche Unterstützung auf Käuferseite. Wir sorgen nicht nur dafür, dass sich der Wille des Käufers im Vertragstext wiederfindet. Wir geben dem Käufer zudem Empfehlungen, welche Vertragsgestaltungen für ihn angesichts der Besonderheiten des Einzelfalls günstig sind und welche im Normalfall üblichen Klauseln gegebenenfalls vermieden werden sollten.

Käuferberatung Eigentumswohnung

Wohnungseigentum ist ein kompliziertes rechtliches Konstrukt, das in jeder Wohnanlage anders ausgestaltetet sein kann. Dem Erwerber sollte daher vor Vertragsunterzeichnung klar sein, was er erwirbt. Der den Kaufvertrag beurkundende Notar hilft dem Erwerber nicht in allen Belangen, da er zur Neutralität verpflichtet ist. Der Notar sorgt für eine ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufvertrages, insbesondere verhindert er ungesicherte Vorleistungen einer Partei. Zu wirtschaftlichen Fragen hat der Notar sich aber zu enthalten, es sei denn, das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung überschreitet die Grenze des Sittenwidrigen und der Notar erkennt dies. Der Notar prüft nicht, jedenfalls nicht ohne konkrete Nachfrage, ob die Eigentumswohnung den Vorstellungen und Bedürfnissen des Käufers entspricht und ob die Teilungserklärung der Wohnanlage „böse Überraschungen“ enthält, die womöglich weder für einen juristischen Laien noch für einen Durchschnittsjuristen erkennbar sind.

Hier greift unsere anwaltliche Beratung. Wir prüfen im Interesse des Erwerbers insbesondere:

  • Stimmt der bauliche Bestand der Wohnung mit der Teilungserklärung überein?
  • Ist die Nutzung des Kellers oder eines Kfz-Stellplatzes rechtlich gesichert?
  • Sind Sondernutzungsrechte (z.B. an Terrassen, Gärten) wirksam begründet?
  • Darf die Eigentumswohnung oder Gewerbeeinheit gemäß den Vorstellungen des Erwerbers genutzt werden (z.B. berufliche Nutzung; Vermietung)?
  • Wie dürfen die anderen Einheiten der Wohnanlage genutzt werden und sind daraus Störungen für den Erwerber zu erwarten (Beispiel: nachträgliche Eröffnung einer Gaststätte in einer benachbarten Gewerbeeinheit)?
  • Sind die Kostenverteilung und die Instandsetzungspflichten innerhalb der Wohnanlage angemessen geregelt?
  • Haftet der Erwerber für Wohngeldschulden des Veräußerers?
  • Gab es in der Vergangenheit Umbaumaßnahmen in der Einheit und sind diese genehmigt?
  • Wie sind die Stimmrechte in der Wohnanlage verteilt?
  • Wurde die Teilungserklärung nachträglich geändert?
  • Gibt es innerhalb der Eigentümergemeinschaft Rechtsstreitigkeiten?
  • Ist die Einheit vermietet?

Aufgrund langjähriger Erfahrung mit Problemstellungen bei der Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung insbesondere beim Erwerb von Gewerbeeinheiten, Dachrohlingen und nachträglich ausgebauten Dachwohnungen, Maisonette-Wohnungen, Wohnungen mit größeren Sondernutzungsflächen, Stellplätzen auf Duplexparksystemen und beim Erwerb von Einheiten in Anlagen mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung.

Beim Erwerb einer neu errichteten oder sanierten Eigentumswohnung empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrages (Bauträgervertrages), der Teilungserklärung und der Baubeschreibung. Neben den oben genannten Aspekten sind bei diesen Verträgen folgende Fragen von besonderer Bedeutung:

  • Ist die Bau- und Sanierungsverpflichtung des Bauträgers eindeutig geregelt und entsprechen die Regelungen den Vorstellungen und Wünschen des Käufers?
  • Ist die Gewährleistungspflicht des Bauträgers bei Baumängeln fair geregelt?
  • Sind die Regelungen zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums wirksam und für den Käufer akzeptabel?
  • Wie soll die Zahlung des Kaufpreises erfolgen?
  • Stellt der Bauträger Bürgschaften und wie sind diese ausgestaltet?
Beratung Share Deal

Werden Immobilien im Wege eines Share Deals veräußert, geschieht dies meistens aus steuerlichen Gründen oder z.B. zur Vermeidung von Vorkaufsrechten. Für die anwaltliche Beratung spielen Aspekte des Grundstücksrechts, des Gesellschaftsrechts und des Kaufrechts eine Rolle. Übertragungsgegenstand sind Anteile an einer Kapital- oder Personengesellschaft, die Eigentümerin einer oder mehrerer Immobilien ist. Der Erwerber eines Gesellschaftsanteils hat konkrete Erwartungen, zum einen an die zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Immobilien und zum anderen an die betriebswirtschaftliche und steuerliche Situation der Gesellschaft. Zudem übernimmt der Erwerber mit dem Gesellschaftsanteil Rechte und Pflichten gegenüber etwaigen Mitgesellschaftern, der Gesellschaft und Dritten (z.B. Gläubigern). Dies ist bei der Due Diligence des Immobilienbestandes und der Gesellschaft zu prüfen und bei der Gestaltung des Übertragungsvertrages zu berücksichtigen. Sofern besondere steuerliche Aspekte zu bewältigen sind, arbeiten wir mit dem Steuerberater des Mandanten zusammen oder empfehlen Steuerberater, die auf das jeweilige Problemfeld spezialisiert sind.