Team Notariat & Immobilienübertragung

Das Team Notariat & Immobilienübertragung wird verantwortet von:

Dr. Egbert Kümmel
Stefan Villwock

Nähere Informationen zu den Aufgabengebieten des Teams Notariat & Immobilienübertragung finden Sie hier:

WEG-Aufteilung und Vertragsgestaltung bei Bauträgerprojekten

Wir beraten Sie bei der Aufteilung von Grundstücken in Wohnungseigentum, insbesondere bei den Themen

  • Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung,
  • Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung,
  • Baubeschreibung,
  • Veräußerungsvertrag/Bauträgervertrag
  • Reservierungsvereinbarung,
  • Vertriebsvereinbarung.
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Erstellung des Aufteilungsplans ist der erste Schritt zur Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum. Die Zeichnung der Aufteilungspläne übernimmt in der Regel ein Architekt. Bei der Erstellung der Pläne und bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind bereits rechtliche Grundregeln zu beachten und juristische Grundentscheidungen für das Aufteilungsprojekt zu treffen. Wir beraten Sie hierbei und beantragen für Sie auf Wunsch die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Behörde.

Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung regelt die künftigen Rechtsbeziehungen in der Wohnungseigentumsanlage von ihrer Begründung bis zu ihrer Aufhebung nach in der Regel mehr als 100 Jahren. Da Fehler oder Unzulänglichkeiten in der Teilungserklärung negativen Einfluss auf den Verkehrswert der Wohnungen haben können und – von einigen Ausnahmen abgesehen – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer nachträglich beseitigt werden können, was nur selten erreicht wird, ist die Erstellung einer „guten“ Teilungserklärung eine verantwortungsvolle Aufgabe. Zugleich ist die Teilungserklärung ein komplexes und rechtlich anspruchsvolles Klauselwerk; vor einer Teilungserklärung „aus der Schublade“ kann nur gewarnt werden. Jede Teilungserklärung sollte auf die Besonderheiten des jeweiligen Objekts zugeschnitten werden. Um rechtlich wirksame, für den Laien und Juristen verständliche und für die spätere WEG-Verwaltung praxistaugliche Klauseln entwerfen zu können , muss der Aufteiler oder dessen Rechtsberater die Besonderheiten der Wohnanlage erkennen und über ausreichend Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht und in der WEG-Verwaltung verfügen.

Die Erstellung neuer und der Umgang mit bereits beurkundeten Teilungserklärungen gehören zu unserem Tagesgeschäft. Aus zahlreichen Projekten verfügen wir über eine ständig aktualisierte Sammlung von Klauseln zu zahlreichen Themenbereichen und Sachverhaltskonstellationen. Beispielhaft seien folgende Themenbereiche genannt:

  • Untergemeinschaften
  • abschnittsweise Bauerrichtung
  • Grundstücksübergreifende Tiefgaragen
  • Duplexparker, Stellplatzverschiebesysteme
  • nachträglicher Dachausbau
  • Zuweisung von Sondernutzungsrechten
  • Instandhaltungs- und Kostenverteilungsklauseln
  • Stimmrechtsverteilung
  • nachträgliche Aufzugerrichtung; Aufzugskostenverteilung
  • Gebrauchsregelung bei Gewerbeeinheiten
  • Befugnisse des Verwalters
  • Betrieb von Blockheizkraftwerken und Solaranlagen
  • Genehmigung nachträglicher baulicher Veränderungen in der Wohnung oder im Gemeinschaftseigentum
  • Eigentümer im Ausland
  • allgemeine Öffnungsklauseln
  • Bildung der Instandhaltungsrücklage
  • Hausordnung
  • Ferienvermietung
Baubeschreibung

In der sog. Baubeschreibung legt der Bauträger fest, wie er ein Gebäude errichten oder sanieren will. Die Baubeschreibung enthält zwar im Wesentlichen technische Beschreibungen; gleichwohl ist die Baubeschreibung auch von erheblicher rechtlicher Bedeutung. In den Veräußerungsverträgen wird hinsichtlich des Bau-Solls auf die Baubeschreibung verwiesen, wodurch die Baubeschreibung zum Inhalt des Veräußerungsvertrages wird. Deshalb ist sicherzustellen, dass Veräußerungsvertrag und Baubeschreibung lückenlos ineinandergreifen und sich nicht widersprechen.

In der Praxis enthalten Baubeschreibungen neben rein technischen Erläuterungen häufig juristisches Regelwerk. Dies betrifft etwa Klauseln zu den anzuwendenden Regeln der Technik (z.B. DIN-Vorschriften), zur Qualität von Baumaterialien, zur Befugnis des Bauträgers zu technischen Änderungen in der Bauausführung und zur Realisierung von Sonderwünschen des Erwerbers. Da diese Fragen von erheblicher Bedeutung sind, ist sicherzustellen, dass Baubeschreibung und Veräußerungsvertrag in diesen Punkten aufeinander abgestimmt sind.

Bei der Erstellung der Baubeschreibung ist genau abzuwägen, welche technischen Details in die Beschreibung aufgenommen werden und welche nicht. Die Baubeschreibung sollte die Baumaßnahme weder zu allgemein noch zu detailliert beschreiben. Weist die Baubeschreibung hinsichtlich der Bauausführung Lücken auf oder ist sie zu allgemein gehalten, liegt die Bauausführung zwar im Ermessen des Bauträgers, er trägt aber das Risiko, dass er bei der Wahl der Bauausführung die Ermessensgrenzen überschreitet und die Bauausführung vom Erwerber nicht akzeptiert werden muss. Ist die Baubeschreibung hingegen detaillierter als erforderlich ausgestaltet, birgt dies die Gefahr, dass bei der tatsächlichen Bauausführung versehentlich von der Baubeschreibung abgewichen wird oder bestimmte Details nicht oder nur mit unvorhergesehen hohem Aufwand realisierbar sind.

Bei der Sanierung von Bestandsgebäuden sollte aus der Baubeschreibung klar und eindeutig hervorgehen, welche Gebäudebestandteile und technischen Anlagen der Bauträger lediglich repariert (und nicht erneuert) und welche Bauteile und Anlagen unberührt bleiben, also weder erneuert noch repariert werden. Bei der Sanierung von Altbauten sind insbesondere Angaben zum Schallschutz, zu energetischen Fragen, zur Gebäudehülle, zur Abdichtung des Fundaments und zu Maßnahmen an den Rohrsystemen dringend zu empfehlen.

In allen Fällen darf die Baubeschreibung nicht in Widerspruch stehen zu etwaigen Prospekten, die der Bauträger oder der Vertrieb im Rahmen des Abverkaufs in Umlauf bringen.

Wir unterstützen Sie bei der Erstellung einer praxistauglichen und juristisch korrekten Baubeschreibung und können insoweit auf Erfahrung aus bereits realisierten Bauträgerprojekten zurückgreifen.

Veräußerungsvertrag/Bauträgervertrag

Ein reibungsloser Abverkauf der Wohnungen durch den Aufteiler setzt einen auf das Projekt zugeschnittenen Veräußerungsvertrag voraus. Die MaBV, die Hausbauverordnung und das BGB enthalten strenge Vorgaben zum Verbraucherschutz, die einzuhalten sind. Gleichwohl bieten sich dem Aufteiler zahlreiche Möglichkeiten der Vertragsgestaltung; dies gilt etwa für die Fälligkeit und die Zahlung des Kaufpreises, die Abnahme der Bauleistungen, die Übergabe des Sondereigentums und die Stellung von Sicherheiten durch den Bauträger. Die Bandbreite der Gestaltungsmöglichkeiten hängt insbesondere von der zeitlichen Abfolge und innerbetrieblichen Organisation der Bauarbeiten sowie von der Art der internen Projektfinanzierung des Bauträgers ab. Wir empfehlen, bereits bei der baulichen und finanziellen Planung eines Aufteilungs- oder Bauträgerprojekts die Möglichkeiten bei der späteren Gestaltung des Wohnungsveräußerungsvertrages in den Focus zu nehmen. Wir unterstützen Sie bei der juristischen Projektplanung und Vertragsgestaltung.

Reservierungsvereinbarung

Reservierungsvereinbarungen sind ein bei Maklern und Bauträgern nach wie vor beliebtes Vertriebsmittel. Eine Vielzahl in der Praxis anzutreffender Reservierungsvereinbarungen dürfte allerdings einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Nach unserer Beobachtung haben die Vertriebe häufig eine sehr unterschiedliche Vorstellung vom Regelungsinhalt einer Reservierungsvereinbarung. Dies betrifft u.a. folgende Punkte:

  • Wer schließt die Reservierungsvereinbarung auf Veräußererseite ab und wer erhält das Reservierungsentgelt, der Grundstückseigentümer oder der Makler?
  • Wie hoch ist das Reservierungsentgelt; wie wird dessen Höhe kalkuliert?
  • Wie lange sollen Veräußererseite und Erwerbsinteressent an die Vereinbarung gebunden sein? Soll eine vorzeitige Kündigung möglich sein und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Rechtsfolgen?
  • Was geschieht mit dem Reservierungsentgelt, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?
  • Wie haftet die Veräußererseite, wenn sie gegen die Reservierungspflicht verstößt?

Wir beraten zu den rechtlichen Grenzen und Gestaltungsvarianten von Reservierungsvereinbarungen und erstellen einen Ihren Bedürfnissen entsprechenden Vertragsentwurf.

Vertriebsvereinbarung

Bauträger und Aufteiler beauftragen bisweilen einen externen Dienstleister (Makler) mit dem Vertrieb der Eigentumswohnungen und schließen hierzu eine Vertriebsvereinbarung. Die Konditionen der Vertriebsvereinbarung können erheblichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts für den Aufteiler haben, insbesondere wenn der Abverkauf nicht so zügig wie geplant vonstattengeht. Im Rahmen der Vertriebsvereinbarung sind insbesondere folgende Punkte zu bedenken:

  • Wie hoch ist das Entgelt des Maklers, wie ist dieses gestaffelt und wann wird es fällig?
  • Welche Außenprovision wird dem Makler gestattet?
  • Welchen Werbeaufwand hat der Makler zu betreiben und wer trägt die hierdurch entstehenden Kosten?
  • Welche Aufgaben hat der Makler über die bloße Vermittlung hinaus (z.B. Nachbetreuung des Kunden)?
  • Welche Fristen werden dem Makler zum Vertrieb gesetzt? Welche Folgen haben Fristüberschreitungen?
  • Wie wird mit Daten von Kaufinteressenten umgegangen?
  • Ist das Vertriebsrecht des Maklers exklusiv?

Wir erarbeiten eine Ihren Bedürfnissen entsprechende Vertriebsvereinbarung oder unterziehen die Ihnen vorliegende Vereinbarung einer rechtlichen Prüfung.

Übertragung von Eigentumswohnungen und Miethäusern/Grundstücken

Bei der Übertagung von Eigentumswohnungen und Grundstücken beraten wir in folgenden Konstellationen:

  • Käuferberatung Eigentumswohnung
  • Käuferberatung Miethaus/Grundstück
  • Verkäuferberatung

Käuferberatung Eigentumswohnung:

Wohnungseigentum ist ein kompliziertes rechtliches Konstrukt, das in jeder Wohnanlage anders ausgestaltetet sein kann. Dem Erwerber sollte daher vor Vertragsunterzeichnung klar sein, was er erwirbt. Der den Kaufvertrag beurkundende Notar hilft dem Erwerber nicht in allen Belangen, da er zur Neutralität verpflichtet ist. Der Notar sorgt für eine ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufvertrages, insbesondere verhindert er ungesicherte Vorleistungen einer Partei. Zu wirtschaftlichen Fragen hat der Notar sich aber zu enthalten, es sei denn, das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung überschreitet die Grenze des Sittenwidrigen und der Notar erkennt dies. Der Notar prüft nicht, jedenfalls nicht ohne konkrete Nachfrage, ob die Eigentumswohnung den Vorstellungen und Bedürfnissen des Käufers entspricht und ob die Teilungserklärung der Wohnanlage „böse Überraschungen“ enthält, die womöglich weder für einen juristischen Laien noch für einen Durchschnittsjuristen erkennbar sind.

Hier greift unsere anwaltliche Beratung. Wir prüfen im Interesse des Erwerbers insbesondere:

  • Stimmt der bauliche Bestand der Wohnung mit der Teilungserklärung überein?
  • Ist die Nutzung des Kellers oder eines Kfz-Stellplatzes rechtlich gesichert?
  • Sind Sondernutzungsrechte (z.B. an Terrassen, Gärten) wirksam begründet?
  • Darf die Eigentumswohnung oder Gewerbeeinheit gemäß den Vorstellungen des Erwerbers genutzt werden (z.B. berufliche Nutzung; Vermietung)?
  • Wie dürfen die anderen Einheiten der Wohnanlage genutzt werden und sind daraus Störungen für den Erwerber zu erwarten (Beispiel: nachträgliche Eröffnung einer Gaststätte in einer benachbarten Gewerbeeinheit)?
  • Sind die Kostenverteilung und die Instandsetzungspflichten innerhalb der Wohnanlage angemessen geregelt?
  • Haftet der Erwerber für Wohngeldschulden des Veräußerers?
  • Gab es in der Vergangenheit Umbaumaßnahmen in der Einheit und sind diese genehmigt?
  • Wie sind die Stimmrechte in der Wohnanlage verteilt?
  • Wurde die Teilungserklärung nachträglich geändert?
  • Gibt es innerhalb der Eigentümergemeinschaft Rechtsstreitigkeiten?
  • Ist die Einheit vermietet?

Aufgrund langjähriger Erfahrung mit Problemstellungen bei der Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung insbesondere beim Erwerb von Gewerbeeinheiten, Dachrohlingen und nachträglich ausgebauten Dachwohnungen, Maisonettewohnungen, Wohnungen mit größeren Sondernutzungsflächen, Stellplätzen auf Duplexparksystemen und beim Erwerb von Einheiten in Anlagen mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung.

Beim Erwerb einer neu errichteten oder sanierten Eigentumswohnung empfehlen wir eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrages (Bauträgervertrages), der Teilungserklärung und der Baubeschreibung. Neben den oben genannten Aspekten sind bei diesen Verträgen folgende Fragen von besonderer Bedeutung:

  • Ist die Bau- und Sanierungsverpflichtung des Bauträgers eindeutig geregelt und entsprechen die Regelungen den Vorstellungen und Wünschen des Käufers?
  • Ist die Gewährleistungspflicht des Bauträgers bei Baumängeln fair geregelt?
  • Sind die Regelungen zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums wirksam und für den Käufer akzeptabel?
  • Wie soll die Zahlung des Kaufpreises erfolgen?
  • Stellt der Bauträger Bürgschaften und wie sind diese ausgestaltet?

Käuferberatung Miethaus/Grundstück:

Beim Erwerb eines Miethauses bzw. Grundstücks gehören zur Käuferberatung die legal due diligence des Kaufgegenstandes und die rechtliche Gestaltung des Kaufvertrages.

Die legal due diligence unterzieht den Kaufgegenstand einer rechtlichen Bewertung, u.a. hinsichtlich folgender Aspekte:

  • Ist der Baubestand bauordnungsrechtlich legitimiert? Bestehen baubehördliche Auflagen? Ist eine weitere Bebauung möglich? Bestehen Eintragungen im Baulastenverzeichnis?
  • Welche Baumaßnahmen sind auf den Nachbargrundstücken genehmigt, geplant oder zumindest zulässig?
  • Bestehen nachbarrechtliche Verträge?
  • Besteht Denkmalschutz, existieren Altlasten/Bodenverunreinigungen?
  • Ist das Grundstück belastet, z.B. mit Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechten, Grundpfandrechten, Vormerkungen, Vorkaufrechten?
  • Welche öffentlich-rechtlichen Lasten und Nutzungsbeschränkungen bestehen, z.B. aus Erschließungs- oder Fördermaßnahmen?
  • Welche Versorgungsverträge bestehen?
  • Bei Vermietung: Welche Mietverträge bestehen; sind diese kündbar? Wie hoch ist die Miete und wie setzt diese sich zusammen? Bestehen Mietrückstände? Wann war die letzte Mieterhöhung? Sind Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen? Welche Gerichtsverfahren sind mit Mietern anhängig? Welche Mietsicherheiten existieren? Haben die Mieter Investitionen getätigt?

Das Ergebnis der legal due diligence hat erheblichen Einfluss auf die Kaufpreisbildung.

An die legal due diligence schließt sich die Gestaltung des Kaufvertrages an. Aus Sicht des Käufers ist durch entsprechende Vertragsklauseln sicherzustellen, dass der Käufer den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten, Mangelbeseitigung oder Schadensersatz verlangen kann, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass der Kaufgegenstand mit Rechts- oder Sachmängeln belastet ist oder der Verkäufer den Käufer bei den Vertragsverhandlungen getäuscht hat. Da der Verkäufer in der Regel einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss wünscht, müssen die gegenläufigen Interessen von Käufer und Verkäufer durch entsprechende Vertragsklauseln in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden. Für den Käufer von besonderer Bedeutung sind auch die Abwicklung der Kaufvertragszahlung, der Besitz- und Lasten-/Nutzenwechsel sowie die Sicherstellung der Kaufpreisfinanzierung. Hier greift unsere anwaltliche Unterstützung auf Käuferseite. Wir sorgen nicht nur dafür, dass sich der Wille des Käufers im Vertragstext wiederfindet. Wir geben dem Käufer zudem Empfehlungen, welche Vertragsgestaltungen für ihn angesichts der Besonderheiten des Einzelfalls günstig sind und welche im Normalfall üblichen Klauseln gegebenenfalls vermieden werden sollten.

Verkäuferberatung:

Aus Sicht des Verkäufers von Miethäusern, Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten ist bei der Vertragsgestaltung u.a. folgendes zu berücksichtigen:

  • Können sich aus der Rechtsform und dem Sitz des Erwerbers Probleme bei der Vertragsabwicklung ergeben?
  • Wann ist der Kaufpreis fällig und wie erfolgt die Kaufpreiszahlung?
  • Ist die Regelung zum Gewährleistungsausschluss wirksam?
  • Wann erfolgt der Übergang von Besitz, Lasten und Nutzungen auf den Erwerber und werden hierbei ggfls. wohnungseigentumsrechtliche und mietrechtliche Besonderheiten berücksichtigt?
  • Wie ist das Procedere des Rücktritts vom Vertrag geregelt, falls der Käufer nicht zahlt?
  • Gibt es Vorkaufsrechte und welche Folgen hat deren Ausübung auf den Vertrag?
  • Im Fall der Vermietung: Ist sichergestellt, dass der Verkäufer aus den Vermieterpflichten entlassen wird.

Von Verkäuferseite ist durch entsprechende Vertragsgestaltung insbesondere sicherzustellen, dass der Kaufpreis pünktlich und vollständig an den Verkäufer fließt und der Käufer nach Kaufvertragsabschluss keine Möglichkeit hat,

  • die Beseitigung von Sachmängeln zu verlangen,
  • den Kaufpreis zu mindern,
  • vom Vertrag zurückzutreten oder
  • Schadensersatz zu verlangen.

Die vonseiten der Notare vorgeschlagenen Standardklauseln genügen nicht in allen Fällen und bedürfen eines Zuschnitts auf die Besonderheiten des Einzelfalls. Die Wirksamkeit von Haftungsausschlüssen hängt häufig davon ab, welche verkehrswesentlichen Eigenschaften des Kaufgegenstandes der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss offenbart und inwieweit die Kenntnis des Käufers von Mängeln nachträglich bewiesen werden kann. Der Notar hat sich bei der Vertragsgestaltung neutral zu verhalten und darf keine einseitig begünstigenden Hinweise oder Vorschläge unterbreiten. Hier greift unsere anwaltliche Beratung.